Những Lợi Thế Của Thị Trường Nhà Đất Quận Hoàng Mai
1. Địa lý, dân cư
Về vị trí địa lý, quận Hoàng Mai nằm ở phía Đông Nam Hà Nội, có phía Nam và phía Tây giáp huyện Thanh Trì; phía Bắc giáp các quận Thanh Xuân, Hai Bà Trưng; phía Đông giáp Long Biên và Gia Lâm, với ranh giới tự nhiên là sông Hồng.
Tọa lạc ở vị trí giao thoa giữa vùng kinh tế Thủ đô và các tỉnh thành lân cận, quận Hoàng Mai kết nối thuận tiện, dễ dàng với các khu vực khác của TP. Hà Nội cũng như các tỉnh Thái Bình, Nam Định, Hải Dương, Hưng Yên, Bắc Ninh, Hải Phòng, Thanh Hóa, Nghệ An thông qua các tuyến giao thông huyết mạch như đường Giải Phóng, cao tốc Pháp Vân – Cầu Giẽ, Quốc lộ 1A, đường sắt Bắc Nam, Vành đai 3, Vành đai 2,…
Quận Hoàng Mai có tổng diện tích tự nhiên 4.104,1 ha – lớn thứ 4 Hà Nội sau các quận Long Biên, Hà Đông và Bắc Từ Liêm. Quy mô dân số theo số liệu năm 2019 là 506.347 người, mật độ dân số 10.309 người/km2. Là quận có dân số thuộc top đông nhất trong số 30 quận, huyện, thị xã thuộc TP. Hà Nội.
Hoàng Mai có 14 đơn vị hành chính cấp xã trực thuộc, gồm 14 phường: Yên Sở, Vĩnh Hưng, Tương Mai, Trần Phú, Thịnh Liệt, Thanh Trì, Tân Mai, Mai Động, Lĩnh Nam, Hoàng Văn Thụ, Hoàng Liệt, Giáp Bát, Định Công, Đại Kim.
Tốc độ đô thị hóa tại quận Hoàng Mai diễn ra mạnh mẽ trong 5 năm qua2. Quy hoạch
Theo quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 và tầm nhìn tới năm 2050, toàn bộ địa giới quận Hoàng Mai nằm trong đô thị trung tâm (khu vực nội đô mở rộng). Quận Hoàng Mai đã và đang triển khai thực hiện đồng bộ nhiều giải pháp về phát triển hạ tầng đô thị để thực hiện mục tiêu này.
Quy hoạch giao thông quận Hoàng Mai được chú trọng với các dự án sau:
- Nâng cấp, mở rộng cao tốc Pháp Vân – Cầu Giẽ, Vành đai 2.5, đường Lĩnh Nam, mở rộng đường Tam Trinh, Nguyễn Xiển – Nghiêm Xuân Yêm – Hoàng Liệt, Minh Khai – Vĩnh Tuy – Yên Duyên…
- Dự án Tuyến đường sắt đô thị số 3, đoạn Ga Hà Nội – Hoàng Mai dài 8,7 km đi ngầm toàn bộ theo hành lang Trần Hưng Đạo – Trần Thánh Tông – Kim Ngưu – Nguyễn Tam Trinh. Thời gian thực hiện dự kiến từ năm 2023 – 2028.
Sau khi hoàn thiện đưa vào vận hành, những tuyến đường này sẽ giúp cho việc tiếp cận khu vực quận Hoàng Mai dễ dàng hơn, rút ngắn thời gian di chuyển đến trung tâm Thủ đô, giảm thiểu áp lực giao vào giờ cao điểm, góp phần không nhỏ vào việc thay đổi diện mạo của quận.
Về quy hoạch hạ tầng, phát triển đô thị, quận Hoàng Mai đang đẩy mạnh xây dựng, hoàn thiện các công trình hạ tầng, khu nhà ở, khu đô thị mới theo quy hoạch, cải tạo chỉnh trang khu dân cư hiện hữu. Một số dự án đã hoàn thành đưa vào sử dụng như công viên Yên Sở, nhà máy xử lý nước thải Yên Sở, Khu đô thị Gamuda Land…
Đặc biệt, dự án TTTM Aeon Mall Hoàng Mai (phường Đại Kim) dự kiến hoàn thành vào năm 2025 sẽ cung cấp thêm một địa chỉ vui chơi giải trí, mua sắm mới, góp phần thay đổi cảnh quan, diện mạo đô thị quận Hoàng Mai.
Với hệ thống cơ sở hạ tầng, giao thông được quy hoạch bài bản và ngày càng hoàn thiện hơn, quận Hoàng Mai có nhiều lợi thế để phát triển thị trường BĐS.
Diễn Biến Thị Trường Nhà Đất Quận Hoàng Mai
Theo dữ liệu lớn của Batdongsan.com.vn, tính đến tháng 3/2023, Hoàng Mai có 104 dự án BĐS đã và đang được triển khai, đứng thứ 4 Hà Nội sau các quận Hà Đông (123 dự án), Cầu Giấy (118 dự án) và Nam Từ Liêm (115 dự án). Trong đó, có 64 dự án chung cư, chiếm tới 62% tổng nguồn cung dự án, 15 dự án khu đô thị (14%), 16 khu phức hợp (15%), còn lại là 9 dự án khác (9%).
Nhà đất quận Hoàng Mai tăng giá trị ở tất cả các phân khúc một phần nhờ cơ sở hạ tầng, giao thông được chỉnh trang và nâng cấp. Các dự án trên địa bàn vì thế càng hút khách hơn.
Thị trường mua bán BĐS tại quận Hoàng Mai hiện khá đa dạng, có cả chung cư, nhà phố, biệt thự, đất thổ cư đủ mọi phân khúc. Trong đó, căn hộ chung cư chiếm chủ đạo. Đây cũng là khu vực còn có khá nhiều hàng từ chủ đầu tư.
1. Thị trường chung cư
Căn hộ chung cư là phân khúc áp đảo về số lượng dự án tại quận Hoàng Mai với khoảng 64 dự án, tập trung tại 5 khu vực chính sau:
Phường Hoàng Liệt
Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, phường Hoàng Liệt hiện là khu vực có số lượng dự án chung cư nhiều nhất quận Hoàng Mai, với khoảng 19 dự án thuộc nhiều phân khúc khác nhau, nổi bật có KĐT bán đảo Linh Đàm, KĐT Tây Nam Linh Đàm, KĐT Bắc Linh Đàm, Pháp Vân – Tứ Hiệp, Osaka ComPlex, Rose Town, Rainbow Linh Đàm…
Phường Đại Kim
Nơi đây có khoảng 12 dự án thuộc phân khúc từ bình dân đến cao cấp, nổi bật có chung cư Kim Văn Kim Lũ, Bắc Linh Đàm, chung cư Đại Kim, Eco Lake View, Bea Sky…
Phường Yên Sở
Phường có khá nhiều dự án chung cư, khu đô thị cao cấp, tiêu biểu như Gamuda City, Gamuda Gardens, The Zen Residence, Gelexia Riverside,… góp phần giải quyết bài toán về nhà ở cho cư dân trên địa bàn cũng như người dân các quận, huyện lân cận.
Phường Định Công
Phường có khoảng 7 dự án chung cư, tiêu biểu như KĐT Định Công, KĐT Định Công – Đại Kim, chung cư CT8 Định Công, Metropolitan CT36, Sky Central,… Các dự án tập trung chủ yếu tại các tuyến đường như Bùi Xương Trạch, Định Công.
Phường Tương Mai
Phường hiện có 5 dự án gồm chung cư 130 Nguyễn Đức Cảnh, Hòa Phát 70 NDC Tower, HUD3 Nguyễn Đức Cảnh, Khu nhà ở Quân đội K35 Tân Mai và Momota -151A Nguyễn Đức Cảnh.
Theo dữ liệu lớn của Batdongsan.com.vn,
giá chung cư Hoàng Mai khá mềm so với các quận nội đô, phù hợp với người mua nhà có thu nhập trung bình, dao động ở từ 23 – 45 triệu đồng/m2. Giao dịch chủ yếu trên thị trường là căn hộ thứ cấp, đã qua sử dụng, dự án mới rất ít.
Biến động giá bán chung cư tại Hoàng Mai từ năm 2018 – 2022: Tăng từ 22 triệu/m2 lên 32 triệu/m2, tăng 45%, trung bình tăng 10%/năm.
Xét theo phường, khu vực Hoàng Văn Thụ tăng mạnh nhất tăng 76,19%, tiếp đến là Yên Sở tăng 61%, Tương Mai tăng 56,57%. Khu vực Thịnh Liệt tăng ít nhất tăng 14,29%. Mặt bằng giá chung cư cao nhất quận Hoàng Mai năm 2022 là khu vực phường Tân Mai, trung bình 40 triệu/m2; thấp nhất tại phường Lĩnh Nam, trung bình 24 triệu/m2.
Dự án có giá bán thấp nhất quận Hoàng Mai hiện tại là chung cư VP6 Linh Đàm, từ 22 – 24 triệu/m2, tương đương từ 1 – 1,5 tỷ đồng/căn. Đây là một trong số rất ít dự án chung cư hiếm hoi tại Hà Nội có mức giá này, tạo cơ hội sở hữu nhà cho người thu nhập thấp.
Tầm giá nhỉnh hơn một chút có HH1 Linh Đàm, HH2 Linh Đàm, HH3 Linh Đàm, HH Linh Đàm, South Tower.
Chung cư HH Linh ĐàmKhách hàng có nhu cầu tìm mua nhà chung cư giá trên dưới 3 tỷ/căn có thể tham khảo một số dự án như Rose Town, Rainbow Linh Đàm, Rice City Linh Đàm, Hateco Hoàng Mai, Gelexia Riverside, T&T Tower, Sky Central, Lavender Garden, CT36 – Dream Home, HUD3 Nguyễn Đức Cảnh… Đây là phân khúc giá chủ đạo của thị trường chung cư Hoàng Mai hiện nay.
Phân khúc giá từ 40 triệu/m2 trở lên có các dự án như VP2 Linh Đàm (Hoàng Liệt), Bea Sky (Đại Kim), The Zen Residence, Gamuda Gardens (Yên Sở), Mandarin Garden 2 (Tân Mai)… Tại các dự án này, các căn diện tích nhỏ vẫn có mức giá hơn 2 tỷ/căn, phù hợp với người mua có thu nhập trung bình.
Dự án mới đang mở bán có
Hà Nội Melody Residences (Hoàng Liệt), dự kiến bàn giao vào quý 4/2024. Giá bán dao động từ 27 – 40 triệu đồng/m2. Đây cũng là dự án đang áp dụng chính sách chiết khấu "siêu khủng", lên tới 38% giá căn hộ, với điều kiện thanh toán sớm 95% giá trị căn hộ bằng tiền tự có. Tuy nhiên, người mua cần cân nhắc kỹ bởi dự án mới đang xây dựng, có thể phải chấp nhận rủi ro chậm tiến độ.
Một dự án mới tại phường Hoàng Liệt mới được bàn giao là Green Park Trần Thủ Độ, có giá phổ biến nhất ở mức 38 triệu đồng/m2.
Thanh Bình Garden là dự án mới tại phường Định Công, được khởi công xây dựng từ quý 1/2021. Dải giá căn hộ từ 37 – 46 triệu/m2. Ngoài ra còn có dự án Feliz Home (Hoàng Văn Thụ) đang mở bán 2 năm nay với giá dao động từ 37 – 47 triệu/m2.
Việc hạn chế cấp phép dự án mới và quỹ đất ngày càng thu hẹp khiến nguồn cung căn hộ tại TP. Hà Nội nói chung và quận Hoàng Mai nói riêng vài năm gần đây đều giảm mạnh. Giá chung cư Hoàng Mai vì thế tiếp tục xu hướng gia tăng, trung bình 10 – 15%/năm theo big data của Batdongsan.com.vn.
2. Thị trường nhà riêng, nhà mặt phố
Thị trường mua bán nhà riêng, nhà mặt phố tại quận Hoàng Mai khá nhộn nhịp với mặt bằng giá thiết lập ở mức khá cao trong các năm gần đây.
Khảo sát dữ liệu tin đăng trên Batdongsan.com.vn thời điểm cuối tháng 3/2023 cho thấy:
Giá bán nhà riêng quận Hoàng Mai cao nhất tại phường Giáp Bát, trung bình 132 triệu/m2, thấp nhất tại phường Lĩnh Nam trung bình 89 triệu/m2. Cụ thể:
| Khu vực | Giá bán |
| Phố Kim Đồng | 94 – 264 triệu/m2 |
| Phố Giải Phóng | 90 – 175 triệu/m2 |
| Phố Định Công | 85 – 160 triệu/m2 |
| Phố Tân Mai | 97 – 195 triệu/m2 |
| Phố Kim Giang | 95 – 210 triệu/m2 |
| Phố Trương Định | 76 – 143 triệu/m2 |
| Phố Bùi Xương Trạch | 90 – 125 triệu/m2 |
| Phố Giáp Bát | 84 – 235 triệu/m2 |
Giá bán nhà riêng quận Hoàng Mai từ năm 2018 – 2022 tăng từ 70 triệu/m2 lên 104 triệu/m2, tăng 48,57%, trung bình tăng 10%/năm. Trong đó, khu vực phường Thanh Trì tăng mạnh nhất với 68,52% , kế đến là Thịnh Liệt tăng 55,71%; Giáp Bát tăng 55,29%.
Với nhà mặt phố, theo dữ liệu lớn của Batdongsan.com.vn, giá bán những năm 2018 – 2022 tăng từ 132 triệu/m2 lên 190 triệu/m2, tăng 43,93%, trung bình mỗi năm tăng 8,6%/năm. Trong 5 năm, phường Trần Phú tăng mạnh nhất, tăng 154,43%, theo sau là Thanh Trì tăng 100%, Hoàng Văn Thụ tăng 72%. Giá nhà phố Hoàng Mai năm 2022 cao nhất tại phường Đại Kim và Hoàng Văn Thụ, ở mức trung bình 223 triệu đồng/m2; thấp nhất tại phường Thanh Trì, trung bình 118 triệu đồng/m2.
3. Thị trường biệt thự, liền kề, Shophouse
Quận Hoàng Mai có diện tích tự nhiên lớn thứ 4 TP. Hà Nội. Cách đây khoảng chục năm, nơi đây còn khá nhiều đất trống để phát triển các dự án khu đô thị, nhà thấp tầng quy mô lớn như Gamuda City. Tuy không rầm rộ như phân khúc chung cư nhưng loại hình liền kề, biệt thự khu vực này vẫn ghi nhận những chuyển biến tích cực với nhiều sản phẩm nổi bật.
Theo dữ liệu tin đăng trên Batdongsan.com.vn, giá bán biệt thự, liền kề tại dự án Gamuda City dao động từ 169 – 205 triệu/m2; tại KĐT Pháp Vân – Tứ Hiệp từ 108 – 207 triệu/m2; tại KĐT Đại Kim từ 160 – 269 triệu/m2. Biệt thự KĐT Linh Đàm từ 109 – 265 triệu/m2. Biệt thự, liền kề KĐT Đại Kim – Định Công từ 49 – 190 triệu/m2, Shophouse khoảng 290 triệu/m2. Biệt thự, liền kề KĐT Đền Lừ II từ 215 – 263 triệu/m2. Biệt thự Louis City Hoàng Mai từ 125 – 213 triệu đồng/m2.
Giá bán biệt thự Hoàng Mai từ năm 2018 – 2022 tăng từ 86 triệu/m2 lên 171 triệu/m2, tăng 98,83%, trung bình tăng 19,4%/năm. Giá bán Shophouse quận Hoàng Mai trung bình năm 2022 là 150 triệu/m2. Xét theo phường, cao nhất là phường Đại Kim với giá 283 triệu đồng/m2, thấp nhất là Tân Mai với 40 triệu đồng/m2.
Theo giới chuyên gia, thị trường giai đoạn này đang hướng tới các phân khúc đáp ứng nhu cầu thực. Các phân khúc có tính đầu cơ cao như nhà liền kề, biệt thự bước vào quá trình thanh lọc. Phân khúc này thời gian qua đã tăng giá quá cao nên hiện nay dù giá giảm cũng rất khó hút khách.
4. Thị trường đất thổ cư, đất nền dự án
Đất thổ cư, đất nền dự án tuy không phải là phân khúc chủ đạo của thị trường BĐS Hoàng Mai nhưng vẫn có những đợt sốt nóng đáng chú ý với mặt bằng giá thiết lập ở mức khá cao. Đặc biệt, năm 2021, trước thông tin Quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng sẽ được phê duyệt vào tháng 6 khiến giá đất ven sông Hồng sốt nóng, trong đó có Hoàng Mai.
Theo dữ liệu lớn của Batdongsan.com.vn, giá đất Hoàng Mai giai đoạn 2018 – 2022 tăng từ 47 triệu/m2 lên 82 triệu/m2, tăng 74,46%, trung bình tăng 15%/năm. Hiện tại, giá đất nền dự án Tây Nam Hồ Linh Đàm dao động từ 95 – 141 triệu/m2; tại KĐT Đại Kim – Định Công từ 35 – 111 triệu/m2; tại KĐT Định Công khoảng 52 triệu/m2.
Xét theo khu vực, giá đất phường Yên Sở tăng mạnh nhất tăng 148,8%, kế đến là phường Trần Phú tăng 100%, Hoàng Liệt tăng 94,83%; thấp nhất là Mai Động tăng 32,81%.
5. Thị trường bất động sản cho thuê
Về thị trường cho thuê, nhìn chung giá thuê nhà đất tại Hoàng Mai khá mềm so với các quận trung tâm, nhất là phân khúc dành cho sinh viên, người lao động thuê.
Biến động giá thuê trong 5 năm 2018 – 2022 theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn như sau:
Giá thuê chung cư tăng từ mức trung bình 6 triệu/tháng lên 8,5 triệu đồng/tháng, tăng 41,67%, trung bình tăng 9,3%/năm. Trong hơn 2 năm dịch Covid-19, giá thuê chung cư vẫn duy trì ở mức ổn định, không giảm, đến năm 2022 tăng nhẹ. Chung cư cho thuê tại quận Hoàng Mai chủ yếu hướng đến các gia đình trẻ, vợ chồng mới cưới, nhân viên văn phòng,… Khu vực có giá thuê cao nhất là các phường Mai Động, Tương Mai, Đại Kim, Định Công, Yên Sở.
Ở mức giá từ 5 – 10 triệu/tháng, bạn có thể tìm thuê các căn hộ tại chung cư bán đảo Linh Đàm, Phương Đông Green Park Rose Town (Hoàng Liệt), KĐT Định Công, Lidaco-Vinaconex 7, Đồng Phát Park View Tower, The Zen Residence, Helios Tower 75… Cũng tại các dự án này, tùy diện tích, số phòng ngủ, hiện trạng nhà mới – cũ và mức độ đầu tư nội thất, nhiều căn hộ có giá thuê từ 10 – 18 triệu/tháng.
Giá thuê nhà riêng Hoàng Mai trong những năm 2018 – 2022 duy trì ổn định ở mức trung bình 15 triệu/tháng. Khu vực có giá thuê cao nhất là các phường Đại Kim, Yên Sở, Hoàng Liệt, Giáp Bát với giá từ 15 – 25 triệu/tháng; thấp nhất là các phường Trần Phú, Vĩnh Hưng 5 – 8 triệu/tháng.
Giá thuê nhà mặt phố Hoàng Mai có xu hướng tăng trong những năm 2018 – 2022, tăng từ 28 triệu/tháng lên 35 triệu/tháng, tăng 25%, trung bình mỗi năm tăng 6,8%. Tuy nhiên từ năm 2019 – 2021 giá thuê giảm từ mức trung bình 35 triệu đồng/tháng xuống còn 30 triệu đồng/tháng, giảm 14,2% do ảnh hưởng của dịch Covid-19, các cửa hàng, nhà hàng kinh doanh đóng cửa trả mặt bằng. Khu vực có giá thuê nhà mặt phố cao nhất quận Hoàng Mai là Tân Mai, Giáp Bát, Định Công, Hoàng Liệt với giá từ 35 – 70 triệu/tháng.
Giá thuê biệt thự Hoàng Mai năm 2022 dao động từ 15 – 45 triệu/tháng. Khu vực có giá thuê cao nhất là Hoàng Liệt, Lĩnh Nam, Mai Động, Giáp Bát, Đại Kim với giá trung bình từ 30 – 45 triệu/tháng. Cụ thể, nhà biệt thự, liền kề tại KĐT Đại Kim cho thuê với giá từ 15 – 40 triệu/tháng; KĐT Pháp Vân – Tứ Hiệp từ 30 – 50 triệu/tháng; Gamuda Gardens 22 – 45 triệu/tháng; biệt thự Louis City 10 – 36 triệu/tháng.
Giá thuê nhà trọ, phòng trọ Hoàng Mai được đánh giá là khá rẻ so với các quận nội đô. Trong các năm 2018 – 2022, giá thuê nhà trọ trung bình loanh quanh mốc 2,1 – 2,3 triệu/tháng, phù hợp với sinh viên, người lao động thuê. Những phòng trọ rộng rãi, đầu tư nội thất tốt hơn hoặc dạng căn hộ chung cư mini giá thuê cao hơn chút, ở mức 4 – 5 triệu/tháng.
Lời khuyên của Batdongsan.com.vn khi mua nhà đất quận Hoàng Mai
Với phân khúc chung cư, nếu mục đích mua để ở, nếu bạn là người thu nhập thấp, thu nhập trung bình thì có thể tìm mua các dự án cũ đã được bàn giao cách đây khoảng 7 – 10 năm, có thể vào ở ngay, hạ tầng nội khu hoàn thiện, giá bán khoảng hơn 2 tỷ/căn. Cá biệt có chung cư VP6 Linh Đàm giá từ 1 – 1,5 tỷ đồng/căn, giá nhỉnh hơn một chút có HH1 Linh Đàm, HH2 Linh Đàm, HH3 Linh Đàm, HH Linh Đàm, South Tower. Người mua cần tìm hiểu kỹ về hạ tầng, tiện ích xung quanh dự án xem có đáp ứng nhu cầu của gia đình; hiện trạng căn hộ ra sao bởi khá nhiều dự án đã bàn giao từ lâu, hạ tầng quá tải, không thuận tiện trong sinh hoạt hàng ngày.
Nếu mua để đầu tư cho thuê, hướng tới đối tượng khách hàng nhân viên văn phòng, gia đình trẻ, sinh viên ở ghép, chúng tôi cho rằng, bạn nên tìm những dự án đã bàn giao, tiện ích nội khu đảm bảo, kết nối giao thông thuận tiện.
Nếu mua để đầu tư bán lại kiếm lời thì trong giai đoạn hiện tại bạn nên cân nhắc kỹ bởi lãi suất vay ngân hàng cao, room tín dụng chưa rộng mở. Nếu không có tài chính tốt, nhà đầu tư dễ bị chôn vốn.
Với loại hình nhà phố, nhà riêng, biệt thự, liền kề, nếu mua để ở, bạn cần tìm hiểu kỹ quy hoạch, hạ tầng xung quanh bất động sản muốn mua, tránh các khu vực giao thông bất tiện, quá ồn ào, xô bồ.
Nếu mua để đầu tư, chúng tôi khuyên bạn nên có tầm nhìn trung và dài hạn bởi lẽ giá các loại hình bất động sản này tại quận Hoàng Mai hiện đã ở mức cao, không hề "dễ ăn" nếu không trường vốn.
Tóm lại, mua nhà đất Hoàng Mai để ở hay đầu tư bạn đều cần phải cân nhắc kỹ tổng hòa mọi yếu tố từ vị trí, pháp lý, chủ đầu tư, hạ tầng tiện ích và có sự so sánh với các dự án khu vực lân cận. Cùng với đó, cũng cần tìm hiểu những thông tin về hạ tầng, quy hoạch để suất đầu tư thực sự an toàn, hiệu quả.
Với sự hiện diện của tuyến đường sắt đô thị số 3 và TTTM Aeon Mall Hoàng Mai trong tương lai, kịch bản tăng trưởng mạnh về nguồn cung, giá và giao dịch bất động sản khu vực này có thể sẽ diễn ra tương tự như quận Hà Đông. Vì thế, Batdongsan.com.vn cho rằng nhà đất quận Hoàng Mai đáng để cân nhắc xuống tiền đầu tư trong trung và dài hạn.
